papa_gen (papa_gen) wrote,
papa_gen
papa_gen

This journal has been placed in memorial status. New entries cannot be posted to it.

Categories:

Про одно польское чудо. Пример правительственной программы по обеспечению жильем молодых



Наши доморощенные либералы любят кричать про то, что правительственные программы помощи молодым семьям получить жилье ни к чему хорошему не приведут, кроме как к росту цен на жилье и разворовыванию средств. Отчасти они правы. Даже во многом они правы. Но они правы только в одном случае, когда вводятся тупые программы наделения молодых семей жильем.

Рассмотрим самый простой пример - скупка государством квартир на рынке и раздача их молодоженам. Повышение цен на жилую недвижимость тут гарантированно, ибо на рынок выходит огромный покупатель с непомерными популистскими аппетитами. Т.е. цена квадратного метра резко пойдет вверх, как только начнет работать такая программа. Да и простор для элементарного разворовывания тут огромный, не будем это скрывать.

Пример чуть посложнее. Применение нерыночных методов.

Государство, ужаснувшись, что натворило на рынке жилья и завиральным размерам коррупции в этой программе, решает, что лучше строить все самому - так дешевле выйдет. Идея кажется здравою, пока не вспоминаем, что для строительства всяко нужно покупать стройматериалы, заказывать услуги по перевозке и т.д. и т.п. Все это простор для откатов. Ведь люди у нас на этом собаку съели.

Можно поставить всюду мужиков с палкою в виде полиции (что-то типа советского БХСС), но уверенности, что этот мужик с палкою очень быстро не вступит в сговор с теми, над кем поставлен приглядывать, нету. Скорее, есть уверенность, что очень быстро вступит в сговор.

Можно пойти еще дальше и создать параллельную рыночной индустрию строительных материалов и сопутствующих услуг. Все вроде в ажуре, только уйдет на все это уйма времени, и нет никакой гарантии в экономической целесообразности реализации этой идеи. К тому же цена всех этих цементных, кирпичных, ЖБИ и т.п. заводов и фабрик войдет в цену квадратного метра жилья для молодоженов. Оно надо? И еще. Есть почему-то большая уверенность, что потом придут семибанкирные дяди и все это хапнут. В итоге так ничего государство и не построит...

Такие вот грустные пироги.

- И что же делать? - возопит пылкий юноша, свесивший ноги с плеч восьмидесятилетнего дедушки, вместе с которым, родителями и семьями брата и сестры, он живет в хрущевской двушке. - Надежды нету?

- Надежда есть. Есть надежда.

Но эта надежда есть только в одном случае, коли выгнав поганою метлою наших либералов, а равно и любителей прямолинейных решений, взяться все-таки за ум по примеру просвещенной Европы. И даже не совсем просвещенной. Даже очень близкой к нам по духу, обыкновениям и менталитету страны - Польши.

31 декабря 2012 года ровно в 24:00 в Польше прекратилось действие пилотной правительственной программы по помощи молодым семьям получить доступное жилье. Про 24:00 написал не просто так, ибо офисы программы принимали заявки ровно до 24:00 31 декабря 2012 года. Программа называлась "Rodzina na swoim". Началась она в 2010 году. Программа показала феноменальные результаты и будет продолжена в скорректированном виде с лета этого года под названием "Mieszkanie dla Młodych" (MdM).

Хочу сказать, что программа "Rodzina na swoim" на самом деле не прекратилась. Она вовсю идет, просто в 24:00 31 декабря 2012 года был окончен прием заявок от молодых семей на участие в программе, а равно и от продавцов жилой недвижимости. Программа будет действовать до 1 июля 2013 года, только к ней уже нельзя будет присоединиться.

В среднем в месяц по всей Польше в 2011-2012 гг. около 3000 семей получали по этой программе жилую недвижимость. Еще раз - ТРИ ТЫСЯЧИ семей ежемесячно. Т.е. уже около 70 тыс молодых семей стали обладателями жилья благодаря этой программе. А будут еще, ибо, как я уже сказал, действует она до первого июля, а в октябре-декабре было подано какое-то космическое число заявок на участие в ней, ибо до всех внезапно доперло, что такого роскоши может больше и не быть.

Что значат эти 70 тыс. семей, получивших жилье в рамках данной программы? Эти 70 тыс семей означают, что кабы такая программа работала в России, то у нас по ней за два года жилье получили бы 260 тысяч семей. Еще раз: ДВЕСТИ ШЕСТЬДЕСЯТ тысяч семей улучшили бы в РФ свои жилищные условия за два года, работай такая программа у нас. И без всякой болтовни прА доступное жилье и материнский капитал, на который разве только покосившуюся избенку в глухой деревне купить можно.

Какие же феномены, способные сломать мозК любого нашего доморощенного экономического либерала, явила эта программа? А вот какие:

1) Снижение цен на жилую недвижимость на 5-10% (в разных воеводствах и городах показатели разные);

2) Снижение общих процентных ставок по ипотечным кредитам, выдаваемых ВНЕ рамок этой программы;

3) Снижение процентных ставок по кредитам, выдаваемым населению на другие цели (автокредиты, потребительское кредитование и т.д. и т.п.);

4) Программа оказала влияние на снижение инфляции.

Кроме этого, была поддержана строительная отрасль, что в 2010 году была не в лучшем состоянии. Собственно, из-за поддержки строительной индустрии весь этот ипотечно-молодоженский сыр-бор и начался. Никто в этом мире ничего просто так не делает. Это нужно понимать. Надо было спасать строителей, что дышали на ладан, вот и врубили эту программу. Кто и сколько получил на лапу (лаповка по-польски взятка), не знаю, но, что за запуск этой программы строители, скинувшись, заплатили, и сомневаться как-то смешно.

А теперь про то, как так вдруг получилось, что и молодожены довольны, и все так счастливо вышло.

Начнем с того, что это не была программа по раздаче налево и направо бесплатно жилья. Это была программа ипотечных субсидированных государством кредитов. Государство вносило при каждой такой сделке первый взнос в размере 16% от суммы сделки. Это и была безвозвратная государственная субсидия. И это много, ибо при среднем уровне польских зарплат в 2 200 - 2 500 злотых в месяц (т.е. 22 - 25 тыс российских рублей /злот равен 10 рублям/), наскрести на первый взнос даже на однокомнатную квартиру 24 тыс. злотых (т.е. 240 тыров) достаточно проблематично. Но никто так просто ничего не получил.

Кто мог принять участие в программе?

В программе могли принять участие молодые семьи. Т.е. семьи, что состояли на момент подачи заявки на участие в программе из людей ДО 35 лет. Одинокие молодые люди в ней участие принять не могли (в новой программе "Mieszkanie dla Młodych" они смогут принять участие). Понятно, что такая семья должна обладать уровнем доходов, позволяющим выплачивать 20-летний кредит и проценты по нему. Кредит хитрый - его тело уменьшается каждый год. Т.е. проценты по уже оплаченной доле недвижимости не взымаются. Т.е. сами проценты уменьшаются.

Могут ли подать заявку молодожены, что вчера вступили в брак? Могут, и это даже приветствуется.

Есть во всем этом субсидировано-кредитном великолепии одно существенное "НО". Люди, что подают заявку на участие в программе не могут владеть жилой недвижимостью. Т.е. они должны проживать в арендуемом жилье. При этом проживание в доме или квартире с родителями или дедами-бабками приравнивается к владению жилой недвижимости. Члены семьи минимум год должны проживать отдельно от родителей. Т.е. если вы вчера вступили в брак и порешили жить отдельно от родителей, вам придется годик пожить на арендуемой жилой площади прежде, чем пойдете в офис этой программы. Если вы живете в Варшаве на съемной квартире, а в Познани у вас есть пусть и комнатушка 9 метров, но своя, считается, что жилье свое у вас есть, и вы, таким образом, не можете принять участие в программе.

Строго, но справедливо. Это сразу отсекло очень многие злоупотребления, могущие возникнуть при реализации этой программы. Поживите минимум годик вместе на съемном жилье (совместное фактическое проживание супругов тоже было условием), а уж потом подавайте заявку.

Но можно было и сразу после свадьбы подать, коли молодожены жили до свадьбы на съемных квартирах минимум год, а после свадьбы съехались и стали жить вместе.

Т.е. наши российско-советские истории, когда в квартиру перед сносом здания прописывается цельный полк, тут не прокатят.

Теперь про то, как вышло, что в итоге действия программы цены на жилье не выросли, как прогнозировали горе-экономисты из числа либеральной общественности, а упали.

Фишка тут вот в чем. Во-первых, в лимите цены, а во-вторых, в эффекте "проходимости".

Участники программы со стороны покупателей НЕ МОГЛИ в ее рамках покупать жилье на открытом рынке. Никто не позволил бы им выбирать квартиры по объявлениям в газете или интернете. Вот так вот.

Для покупки предлагалось только жилье, зарегистрированное в программе. Еще раз - жилье должно было быть зарегистрировано в программе, чтобы молодожены могли его купить.

Кто мог подать оферту на продажу жилья в рамках этой программы. Оферту могли подать застройщики (новое жилье) и владельцы (т.н. вторичный рынок). Замечу, что в новой программе будет участвовать только жилье от застройщиков, т.е. новое.

Жилье должно было соответствовать польским аналогам наших СНиПов, особенно строго к относились к теплосбережению нового жилья, и быть готовым к проживанию, т.е. никаких "свободных планировок" и "под чистовую отделку". Квартира должна быть распланирована в натуральном виде, стены отштукатурены, покрашены или оклеены обоями, полы постелены, сантехника и кухонное оборудование установлено, электрика и электрофурнитура установлены. В каждом помещении должна с потолка свешиваться работающая лампочка. Т.е. въезжай, стели на полу тюфяк, набитый сеном, и живи, постепенно покупая мебель, люстры и другие предметы домашнего уюта.

Но главное было даже не в том, что купленная в рамках программы квартира не влекла последующих расходов по ее отделке (ремонту, как любят у нас говорить, хотя ремонт в новой квартире есть нонсенс), главное было в том, что был установлен лимит цены за квадратный метр жилья. В каждом воеводстве и крупном городе была высчитана средняя цена квадратного метра жилья, и эта цифра была уменьшена на 10%. Вот эта уменьшенная на 10% цифра и стала лимитом цены. Меньше можно, больше нельзя. При этом, чтобы принять участие в программе выставляемое в ее рамках на продажу жилье не могло участвовать в иных программах, а также продаваться на публичном рынке. Оферта должна была действовать минимум полгода с момента не подачи заявки, а регистрации объекта недвижимости как участника программы. Т.е. полгода продавец квартиры не имел права ее продавать как-либо еще, кроме как через программу.

- Да кто же согласится на такую кабалу, да еще и на снижение цены на 10%? - возопит либерал. - И где тут свобода заключения договоров?

Отвечаю. Никто никого за ноги не подвешивал и голодом не морил, заставляя выставлять квартиры в этой программе. Сами приходили и с удовольствием участвовали. А почему? А потому, что вступает в силу такой закон продаж, как проходимость точки продажи. Известно, что табачный ларек на вокзале приносит своему владельцу большую прибыл в день, нежели достаточно крупный табачный отдел в продмаге в центре небольшого города или поселка городского типа за неделю. При том, что и цены на вокзале равны ценам в пгт. А почему? А потому, что проходимость ларька на вокзале выше, чем табачного отдела в пгт. Программа "Rodzina na swoim" куда более проходима, нежели выставлять квартиру в четырех, а то и пяти агентствах. И проходима он в первую очередь потому, что в ней принимают участие те люди, что с большим напрягом смогли позволить себе купить квартиру просто потому, что им крайне тяжко наскрести деньги на первый взнос.

Т.е. в программе кучкуется куда больше народу, чем просто на обычном рынке. Тут с большей гарантией продашь квартиру. Да и торговаться никто особо не будет, ибо первый взнос оплачивает государство, а последующие выплаты, растянутые на 20 лет не так уж и велики. А на открытом рынке, где первый взнос вносится своими кровными, заработанными, покупатель будет всячески пытаться нагнуть продавца. Т.е. в итоге выйдет, что даже и не 10% скинешь, а и все 20%, потому как продавать-то всяко надо. Тому же застройщику тоже с банком рассчитываться надо.

Так что люди быстро это просекли и потянулись регистрировать свои оферты в программе.

- Позвольте, но ведь тогда получается, что предложение на открытом рынке упало, почему же цены не выросли, а упали? - возопит, пыхтя закипающим мозгом либерал.

- А потому, что думать надо, а не фигни всякие измысливать, - отвечу я ему, улыбаючись готовя психотронную капельницу.

Основными покупателями рядового жилья во всех развитых странах Европы являются молодые семьи. А в Польше их основная масса ломанулась покупать квартиры через эту программу, потому как ломанулись через нее и те, кто мог наскрести на первый взнос, но решил сэкономить. В результате число покупателей на открытом рынке упало. Итог - падение цены на жилье на открытом рынке на 5-10% (в разных местах по разному). При этом число сделок в жилой недвижимости возросло, коли сравнивать с докризисным 2007 годом.

Таперича переходим к кредитам. Тут действовал тот же принцип, что и с продавцами. Банк заинтересован выдавать кредиты. Собственно, на этом он и делает свою деньгу. А правительство Польши очень резко сказало, что аккредитоваться в программе смогут только те банки, что будут выдавать кредиты на 20 лет под 5% годовых с уменьшением тела кредита каждый год. Все, точка. Никаких если и кабы. Ничего иного.

Что такое кредит на 20 лет? Кредит на 20 лет для семьи означает, что все эти 20 лет они будут крайне тщательно относиться к своим финансам. Они будут планировать свои покупки, делать их реже. Они не будут летать на далекие острова в кредит, а будут отдыхать на берегу Балтийского моря в Крынице Морской, живя в дощатом подобии фигвама. Иногда они будут позволять себе поменять автомобиль, коли он нужен. А это означает, что кредиты (автокредиты, потребительские и т.п.) они будут брать куда, как реже, чем люди не отягощенные ипотечным кредитом. Итог - падают ставки по кредитам, ибо спрос на такие кредиты подает.

Почему упали ставки по ипотечным кредитам на открытом рынке, думаю не нужно подробно объяснять.

Что касается инфляции, ее снижения, это опять-таки связано с сокращением трат людьми, что взяли ипотечные кредиты...

Все элементарно и просто. Все в рамках законов экономики. Только вот наши доморощенные либералы этого не понимают.

И да. Про "разворуют"... Система построена таким образом, что разворовать тут мало чего можно. Прилипнуть к рукам может. Взятки берут, конечно. Например, застройщик вводит дом. Он хочет сделать оферту в рамках программы, но не все квартиры у него уже отделаны. Он дает комиссии на лапу. Но это вовсе не значит, что он не отделает оставшиеся квартиры, не подключит их к канализации, водоснабжению, отоплению, электричеству, кабельному телевидению, телефону и интернету (все это обязательно). Нет, все это он сделает, ибо никто не заставит молодоженов-покупателей купить квартиру, не соответствующую оферте. Где-то комиссии принимали к участию в программе дома не без греха. Короче, польский чиновник в этом смысле ничем не отличается от российского, но вот средства в рамках программы ходили автоматом. Есть сделка - на счет банка идет субсидия за нее. Тут ничего прилипнуть не может. Это не пресловутые "жилищные сертификаты". Деньги тут пощупать и уволочь нельзя.

UPD. Поскольку появились туманные личности, начавшие чавкать про вторую Белоруссию и Грецию, могу сказать, что за два полных года действия программы было выплачено государственных субсидий из министерства казны (это отдельное от минфина министерство) на сумму всего 1 млрд. долл. Т.е. для государства все обошлось не так уж и дорого, во всяком случае Польша себе это теперь позволить может. В долги по этой программе она не влезала.

Еще раз - государство оплачивало только 16% стоимости жилья. Все остальное оплачивают молодожены. По новой программе государство будет оплачивать и того меньше - 10%. Но зато появится выплата в 5% за каждого рожденного ребенка. Выплата эта физически на руки выдаваться не будет.

Так что тут все по-взрослому. Никаких "льготных категорий граждан".



Tags: Думы о России, Их нравы, Элегируя на арфе
Subscribe

  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 15 comments